Sécuriser la procédure d’impayés grâce aux nouvelles modalités du diagnostic social et financier

Pour obtenir la résiliation d’un bail d’habitation en raison de loyers impayés, la réalisation préalable d’un diagnostic social et financier constitue une étape obligatoire. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 en précise les modalités, parallèlement à la publication d’un nouveau formulaire CERFA.

À quoi le diagnostic social et financier sert-il avant l’audience ?

Prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le DSF a pour objet d’apprécier la situation sociale et financière du locataire confronté à une dette locative.

Il permet notamment de déterminer l’origine des impayés, d’examiner les capacités de remboursement et d’identifier les mesures d’accompagnement susceptibles d’être mobilisées afin de prévenir l’expulsion.

Ce document fournit également au juge des éléments relatifs à la situation du locataire avant qu’il se prononce sur la résiliation du bail d’habitation.

Le diagnostic est établi par un professionnel du travail social ou de l’accompagnement juridique rattaché à un organisme compétent, désigné dans le cadre du PDALHPD, plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Quand et selon quelles modalités le DSF doit-il être réalisé ?

Le décret du 4 août 2026, qui modifie le décret du 5 janvier 2021, détaille les différentes étapes d’élaboration du diagnostic.

Son déclenchement varie selon la qualité du bailleur. Pour les bailleurs personnes physiques et certaines SCI familiales, il peut intervenir dès le signalement du commandement de payer à la CCAPEX, dans les conditions fixées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pour les autres bailleurs, le DSF est engagé lors de l’assignation.

L’organisme compétent doit proposer au locataire un entretien organisé au plus tard vingt jours ouvrés après sa saisine par le préfet.

Lorsqu’aucun diagnostic de moins de six semaines n’existe un mois avant l’audience, un nouvel entretien doit être proposé.

Le DSF doit être adressé au juge au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience, y compris lorsqu’il n’a pas été signé par les parties.

Enfin, l’arrêté du 9 septembre 2026 actualise la référence du formulaire officiel, désormais enregistré sous le numéro CERFA 16227*02.

Ces modifications doivent permettre une évaluation plus précoce et actualisée de la situation du locataire, afin de favoriser la recherche de solutions avant une éventuelle expulsion.